Φόροι Airbnb 2026: ΑΦΜ, Μητρώο Ακινήτων, τέλος διαμονής & φορολογική κλίμακα

Το Airbnb είναι business, και κάθε business πληρώνει φόρους. Το πρόβλημα είναι ότι το ελληνικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση αλλάζει σχεδόν κάθε χρόνο — νέο τέλος εδώ, νέα υποχρέωση εκεί — και οι περισσότεροι hosts μαθαίνουν τις αλλαγές αφού έχουν ήδη κάνει λάθος. Αυτός ο οδηγός βάζει σε σειρά τα βασικά για το 2026: ΑΦΜ & ΑΜΑ, δήλωση στο Μητρώο Ακινήτων, το τέλος διαμονής, και πώς φορολογείται πραγματικά το εισόδημα.

Σημαντικό disclaimer: Δεν είμαστε λογιστές ή φοροτεχνικοί. Το παρακάτω είναι γενική ενημέρωση για να ξέρεις τι να ρωτήσεις — όχι λογιστική ή νομική συμβουλή. Συντελεστές, όρια και υποχρεώσεις αλλάζουν με νόμους και υπουργικές αποφάσεις. Πριν δηλώσεις οτιδήποτε, επιβεβαίωσέ το με λογιστή ή με την ΑΑΔΕ.

1. ΑΦΜ, ΑΜΑ και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

Πριν αναρτήσεις έστω μία νύχτα στο Airbnb ή στο Booking.com, πρέπει το ακίνητο να είναι δηλωμένο. Τα τρία απαραίτητα κομμάτια:

• ΑΦΜ — ο διαχειριστής (ιδιοκτήτης, επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής) πρέπει να έχει ελληνικό ΑΦΜ και κωδικούς TaxisNet. Αν είσαι κάτοικος εξωτερικού, χρειάζεσαι ΑΦΜ μη κατοίκου ή/και φορολογικό εκπρόσωπο.
• Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής — μέσα από την εφαρμογή της ΑΑΔΕ (myAADE) δηλώνεις το ακίνητο και παίρνεις τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
• Ανάρτηση του ΑΜΑ σε κάθε πλατφόρμα — ο αριθμός αυτός πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση (Airbnb, Booking, VRBO) και σε κάθε σχετική δημόσια ανάρτηση. Καταχώριση χωρίς εμφανή ΑΜΑ είναι από τα πρώτα πράγματα που εντοπίζονται σε ελέγχους.

Κάθε ακίνητο παίρνει ξεχωριστό ΑΜΑ. Αν διαχειρίζεσαι 4 διαμερίσματα, έχεις 4 εγγραφές. Αν δουλεύεις με PMS / channel manager, βάλε τον ΑΜΑ σωστά μία φορά στο κεντρικό listing και θα συγχρονιστεί σε όλα τα κανάλια.

2. Δήλωση Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανά κράτηση

Πέρα από την αρχική εγγραφή, υπάρχει και η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση. Στην πράξη δηλώνεις στοιχεία της κράτησης (ΑΜΑ, ημερομηνίες, μισθωτή, συμφωνηθέν μίσθωμα) στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Πρακτικά:

• Οι δηλώσεις γίνονται μετά την αναχώρηση του επισκέπτη, εντός των προθεσμιών που ορίζει η ΑΑΔΕ.
• Αν μια κράτηση ακυρωθεί, υποβάλλεται δήλωση ακύρωσης — δεν την αφήνεις «να ξεχαστεί».
• Τα ποσά αυτών των δηλώσεων είναι που προσυμπληρώνονται στη φορολογική σου δήλωση. Λάθος εδώ = λάθος φόρος αργότερα.

Αυτή η ροή είναι ένα από τα πράγματα που πιο εύκολα ξεφεύγουν όταν τρέχεις πολλά ακίνητα χειροκίνητα. Όσο πιο οργανωμένο είναι το operation σου — ένα ημερολόγιο, ένα σημείο αλήθειας — τόσο πιο εύκολο είναι να μένεις συνεπής. Γι' αυτό πολλοί επαγγελματίες hosts στήνουν σωστό σύστημα πριν κλιμακώσουν το portfolio και το εισόδημά τους.

3. Τέλος διαμονής & τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας

Εδώ μπερδεύονται πολλοί. Υπάρχουν τέλη ανά διανυκτέρευση που δεν είναι φόρος εισοδήματος — είναι χρεώσεις που επιβαρύνεις στον επισκέπτη και αποδίδεις στο κράτος.

• Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (το παλιό «φόρος διαμονής») — χρεώνεται ανά διανυκτέρευση και διαφέρει ανάλογα με την εποχή (υψηλή vs χαμηλή περίοδος) και τον τύπο/κατηγορία του καταλύματος. Για ενοικιαζόμενα και κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης το ποσό ανά νύχτα είναι σαφώς μεγαλύτερο τους καλοκαιρινούς μήνες.
• Πιθανά δημοτικά / τοπικά τέλη — ορισμένοι προορισμοί έχουν επιπλέον τοπικές επιβαρύνσεις. Έλεγξε τι ισχύει στον δήμο σου.

Πρακτικός κανόνας: τα τέλη ανά διανυκτέρευση τα περνάς στον guest (ως πρόσθετη χρέωση ή ενσωματωμένα στην τιμή) και τα αποδίδεις. Δεν είναι «κέρδος» σου, οπότε μην τα μπερδεύεις με το RevPAR. Αν τρέχεις dynamic pricing, βεβαιώσου ότι το pricing setup λαμβάνει υπόψη αυτές τις επιβαρύνσεις ώστε να μη «φάνε» το margin σου σε περιόδους χαμηλής τιμής.

4. Φορολογική κλίμακα: πώς φορολογείται το εισόδημα

Το πώς φορολογείσαι εξαρτάται κυρίως από το πόσα ακίνητα έχεις και αν παρέχεις επιπλέον υπηρεσίες (τύπου ξενοδοχείου: καθημερινό καθάρισμα, πρωινό κ.λπ.).

Α) Φυσικά πρόσωπα — εισόδημα από ακίνητη περιουσία

Στη συνήθη περίπτωση (έως 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ, χωρίς ξενοδοχειακές υπηρεσίες), το εισόδημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με κλιμακωτή κλίμακα. Ενδεικτικά (industry-known κλιμάκωση, επιβεβαίωσέ το):

• Χαμηλότερο σκαλοπάτι εισοδήματος → χαμηλότερος συντελεστής (της τάξης του ~15%).
• Μεσαίο σκαλοπάτι → ενδιάμεσος συντελεστής (περίπου ~35%).
• Υψηλό εισόδημα → ανώτερος συντελεστής (περίπου ~45% στο πάνω κλιμάκιο).

Τα όρια των κλιμακίων και οι ακριβείς συντελεστές καθορίζονται από τη νομοθεσία και μπορεί να αλλάξουν — δες τα νούμερα ως τάξη μεγέθους, όχι ως σταθερά. Σημαντικό: στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία οι δυνατότητες έκπτωσης εξόδων είναι περιορισμένες.

Β) 3+ ακίνητα ή ξενοδοχειακές υπηρεσίες — επιχειρηματική δραστηριότητα

Όταν ξεπεράσεις το όριο των ακινήτων ανά ΑΦΜ ή προσφέρεις υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική. Εκεί αλλάζει εντελώς το παιχνίδι:

• Πιθανή υποχρέωση έναρξης επαγγέλματος και ένταξης σε ΦΠΑ.
• Φορολόγηση με την κλίμακα επιχειρηματικού εισοδήματος, με έκπτωση εξόδων (cleaning, software, marketing, αποσβέσεις).
• Πιθανές εισφορές (π.χ. ασφαλιστικές), τέλος επιτηδεύματος κ.λπ.

Το όριο αυτό είναι ακριβώς ο λόγος που, καθώς μεγαλώνει το portfolio, η σωστή δομή(φυσικό πρόσωπο, εταιρεία, ποια ακίνητα σε ποιο ΑΦΜ) γίνεται απόφαση με πραγματικό κόστος/όφελος. Αυτό είναι 100% δουλειά λογιστή, όχι κάτι που λύνεις από ένα blog.

5. Τι κρατάς για τον λογιστή σου

Είτε έχεις 1 είτε 10 ακίνητα, κράτα οργανωμένα:

1. ΑΜΑ κάθε ακινήτου και αντίγραφα των εγγραφών στο Μητρώο.
2. Δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης (και ακυρώσεων) ανά κράτηση.
3. Payout reports από κάθε πλατφόρμα — Airbnb, Booking, VRBO, direct.
4. Παραστατικά εξόδων — cleaning, utilities, PMS/software, ασφάλεια, επισκευές, marketing.
5. Αποδείξεις τελών ανά διανυκτέρευση που χρεώθηκαν/αποδόθηκαν.

Αν τα κανάλια σου είναι πάνω από ένα, ένας channel manager κρατά τα payouts και τις κρατήσεις σε ένα σημείο — κάνει τη συμφωνία (reconciliation) στο τέλος του χρόνου πολύ πιο γρήγορη για τον λογιστή.

6. Τα 5 πιο συχνά λάθη

• Listing χωρίς ορατό ΑΜΑ — το πιο εύκολο να εντοπιστεί, με πρόστιμα.
• Παράλειψη δηλώσεων ανά κράτηση — οδηγεί σε αναντιστοιχία με τα προσυμπληρωμένα ποσά.
• Σύγχυση τελών με κέρδος — υπολογίζεις net με μέσα τα τέλη διαμονής.
• Αγνόηση του ορίου των ακινήτων — περνάς σε επιχειρηματική δραστηριότητα χωρίς να το ξέρεις.
• «Θα τα κανονίσω τέλος χρονιάς» — τα μαζεύεις 12 μήνες μετά και χάνεις παραστατικά.

Πώς βοηθάμε εμείς (και πού σταματάμε)

Εμείς δεν κάνουμε τη φορολογική σου δήλωση — αυτό το αναλαμβάνει ο λογιστής σου. Αυτό που κάνουμε στο Vertical Hospitality είναι να στήνουμε το operation ώστε τα φορολογικά να γίνονται απλά: σωστή ανάρτηση ΑΜΑ σε όλα τα κανάλια, καθαρά payout reports από PMS, οργανωμένο calendar, και content (φωτογράφιση, listing optimization) που ανεβάζει το έσοδο πάνω από το οποίο, ναι, θα πληρώσεις φόρο — αλλά με πολύ μεγαλύτερο net στο τέλος.

Θες να βάλεις σε τάξη το setup πριν το επόμενο season; Πες μας τι portfolio έχεις →

Υπενθύμιση: το άρθρο είναι γενική ενημέρωση και όχι λογιστική/νομική συμβουλή. Για τη δική σου περίπτωση συμβουλέψου πιστοποιημένο λογιστή ή την ΑΑΔΕ.