Πόσο βγάζει ένα Airbnb στην Ελλάδα 2026; Real numbers + breakdown

Πριν δώσεις €200k για ένα studio στα Εξάρχεια "για Airbnb", θες πραγματικά νούμερα — όχι YouTube hype. Αυτός ο οδηγός χρησιμοποιεί δεδομένα από AirDNA Greece 2026, Airbtics, και real client portfolios που τρέχουμε στο VerticalFlow.

Average Nightly Rate (ADR) ανά περιοχή

2-bed apartment, central location, professionally listed:

• Αθήνα (Κουκάκι, Πλάκα, Σύνταγμα): €85-€130/νύχτα
• Θεσσαλονίκη κέντρο: €60-€95/νύχτα
• Μύκονος (high season): €280-€700/νύχτα
• Σαντορίνη (high season): €350-€900/νύχτα
• Πάρος / Νάξος / Μήλος: €110-€220/νύχτα (μέσος όρος)
• Κρήτη (Χανιά, Ηράκλειο, παραλιακά): €70-€180/νύχτα
• Ρόδος, Κως, Δωδεκάνησα: €80-€160/νύχτα
• Χαλκιδική: €70-€140/νύχτα

Occupancy (πόσες νύχτες/χρόνο νοικιάζεται)

Αυτό είναι το νούμερο που χάνουν οι περισσότεροι. Δεν είναι 365 νύχτες. Average για καλό listing με professional photos + dynamic pricing:

• Αθήνα κέντρο: 75-85% (year-round demand)
• Θεσσαλονίκη: 65-75%
• Μύκονος / Σαντορίνη: 65-80% (high season Μάιος-Σεπτέμβριος, σχεδόν zero χειμώνα)
• Πάρος / Νάξος: 55-70%
• Κρήτη: 60-75% (μεγαλύτερο season)
• Νησιά μικρότερα: 45-60%

Gross income calculation

Παράδειγμα: 2-bed Κουκάκι, ADR €100, occupancy 80% = €29.200/χρόνο gross.

Παράδειγμα: 1-bed Πάρος, ADR €150 high season + €70 shoulder, occupancy 60% blended = €26.800/χρόνο gross.

Παράδειγμα: 3-bed villa Μύκονος, ADR €500 (90 νύχτες season), occupancy 75% = €33.750/χρόνο gross (μόνο high season).

Έξοδα — τι αφαιρείς από gross

1. Airbnb commission: 3-5% (host-only) ή 15% (host + guest-paid). Συνήθως 14-17% συνολικά αν δεν κάνεις direct.
2. Cleaning: €25-€70/turnover, ανάλογα τόπο και μέγεθος.
3. Utilities: €150-€350/μήνα (DEH, ΕΥΔΑΠ, internet, gas).
4. Property tax (ENFIA): εξαρτάται από αξία/τετραγωνικά.
5. Φόρος εισοδήματος: STR income φορολογείται στο 15% για τα πρώτα €12k, 35% πάνω από €35k.
6. Insurance: €200-€500/χρόνο.
7. Maintenance + repairs: ~5-10% gross.
8. PMS + software: €40-€100/μήνα (Hostaway/Smoobu + PriceLabs).
9. Marketing: αρχικό shoot €300-€900 + ongoing content €200/μήνα optional.
10. HOA / Κοινόχρηστα: εξαρτάται.

Net rule of thumb

Net = Gross × 55-65% σε αστικό μέρος (Αθήνα, Θεσ/νίκη). Net = Gross × 45-55% σε νησί (παραπάνω cleaning + transport costs).

Πάνω από αυτό σημαίνει ότι ο owner είναι super-efficient (DIY cleaning, no PMS) ή ψεύτικα νούμερα.

Πότε vs long-term rent

Στην Αθήνα κέντρο, μακροχρόνια ενοικίαση 2-bed = ~€900-€1.200/μήνα = €11k-€14k gross χρόνια. Airbnb netting €17k-€19k μετά από έξοδα = +€5-7k/χρόνο αλλά χρειάζεσαι 5-10 ώρες/εβδομάδα ή PMS που τρώει το margin. Πάνω σε τουριστικές περιοχές το delta είναι 2-3x (πιο profitable το STR), σε μη-τουριστικές γειτονιές μπορεί να ΜΗΝ αξίζει.

Πώς το ανεβάζεις 20-40%

• Professional photos + video = +25-35% inquiries
• Dynamic pricing tool (PriceLabs) = +12-18% RevPAR
• Direct booking site = -17% commission savings
• Superhost status = +9% conversion rate
• Multi-channel (Airbnb + Booking + VRBO) = +20% occupancy

Στο Vertical Hospitality δουλεύουμε όλα μαζί — από shoot μέχρι PMS setup. Πές μας τι έχεις και θα σου βγάλουμε benchmark πόσο μπορείς να ανεβάσεις από εκεί που είσαι.